Sayın Özlem Coşkun ve Sayın Nurettin Hüsnü Çep, bu sunum bir seçki değil. Elimizde tek bir daire var: Faliro Marina Residences — A1. Paleo Faliro'da, Athens Riviera hattında, sekiz daireli küçük bir binanın satıştaki son bağımsız bölümü. Diğer yedi daire tükendi.
Neden tek daire üzerinden yazıyoruz? Çünkü karşılaştırılacak bir alternatif kalmadı. Bu fiyatta, bu konumda, tam mobilyalı ve anahtar teslim bir daire ya alınır ya da geçilir. Sizden bir portföy taraması değil, tek bir evet/hayır kararı isteniyor.
Aşağıdaki tüm sayılar geliştiricinin 10 Ağustos 2026 tarihli kendi sunumundan alınmıştır. Avla'nın kendi ölçümü değildir; teyit edilmemiş hiçbir rakamı kendi iddiamız gibi sunmuyoruz. Geliştiricinin projeksiyonlarını (kira getirisi, değer artışı) ayrıca işaretledik.
Dürüst çerçeve: bu daire güçlü bir konumda, iyi bir metrekare fiyatında ve mobilyalı teslim ediliyor. Buna karşılık teslim Ekim 2026 sonu, yani mülk henüz tamamlanmadı ve Golden Visa eşiği konusunda geliştiricinin sunumu ile bizim okumamız aynı değil. Bu farkı saklamak yerine, sunumun ortasına koyuyoruz.
Çünkü tek bir rakam yok. Mevzuat üç kademe tanımlıyor ve bir mülkün hangi kademeye girdiğini konumu ile hukuki statüsü belirliyor. Bu nedenle Avla, portföydeki her proje için teklif aşamasında yazılı eşik teyidi veriyor.
€250.000 rotasında alan şartı yok; buna karşılık aynı tapu üzerinde birden fazla bağımsız konut birimi oluşturulamıyor ve mülk 5 yıl boyunca kısa dönemli (günlük/haftalık) kiraya verilemiyor. Bu son nokta sizin karma kullanım planınız açısından önemli ve sizinle daire daire ele alacağız: dairede kendinizin kalması da uzun dönemli kiraya vermeniz de serbest, o rotada kısıtlanan yalnızca günlük ve haftalık kiralama.
Konum semt düzeyinde bir daire olarak gösterilmektedir; kesin adres, yerinde görme programıyla birlikte paylaşılır. Sahil şeridi, marina ve kıyı parkları yürüme mesafesinde; merkez Atina ve Pire tramvay/otobüs hattıyla doğrudan bağlı.
A1 — 1. kat. 48,30 m² net kullanım alanı (onaylı mimari projedeki ölçü); 2 yatak odası, 1 salon, 1 banyo ve daireyi iki cepheden saran 24,7 m²’lik wraparound balkon (geliştirici teyidi) — net alanla birlikte toplam kullanım 73 m². Balkon, net alanın yarısından fazla ek dış mekân demek; bu büyüklükte bir dış alan 48 m²’lik bir dairede seyrek görülür. Fiyat €325.000. Metrekare değeri net alan üzerinden €6.729/m², balkon dahil brüt 73 m² üzerinden €4.452/m²’dir.
Bina 2006 yapımı sağlam bir yapının kapsamlı yenilemesidir ve ticari kullanımdan konuta dönüştürülmektedir (change of use). 4 kat, toplam 8 daire. Her katta iki daire var: biri 48,30 m², diğeri 59,1 m²; ikisi de 2 yatak odası + 1 salon + 1 banyo kurgusunda. Yani binanın tamamı küçük ve verimli, kiralanabilirliği yüksek tiplerden oluşuyor.
A1, binadaki en düşük fiyatlı dairedir. Aynı 48,30 m² tipin üst katlardaki fiyatları €335.000–€345.000 aralığındaydı. Aradaki €10.000–€20.000'luk fark kat yüksekliğinden geliyor; 1. katta olmak manzara açısından üst katların gerisinde kalır, buna karşılık m² maliyetinizi doğrudan aşağı çeker. Bu, dairenin en somut avantajı ve en somut ödünüdür — ikisi aynı sebepten.
Teslim tam mobilyalı ve anahtar teslim: şık modern mobilya, tüm beyaz eşya dahil. Donanım tarafında merkezi klima, çelik kapı ve modern güvenlik sistemleri, ses ve ısı yalıtımlı çift cam, dört kata hizmet veren asansör var. Pratik anlamı şu: teslim sonrası ayrıca döşeme bütçesi ayırmanız gerekmiyor, daire ilk günden kiralanabilir durumda teslim ediliyor.
Bizim okumamız: €6.729/m², Paleo Faliro'nun marina hattına 850 m mesafedeki yenilenmiş ve mobilyalı bir konut için savunulabilir bir seviyedir; binanın en ucuz dairesi olması da giriş noktasını iyileştiriyor. Riskin tamamı fiyatta değil, takvimde ve belgede: mülk Ekim 2026'da teslim edilecek ve kullanım değişikliği o tarihe kadar tamamlanmış olmalı. Golden Visa hedefiyle bakıyorsanız, kararınızı fiyattan önce belge zinciri üzerine kurmanızı öneririz.
Bu sayfa genel bilgilendirmedir, kişiye özel teklif değildir. Hiçbir rakam yatırım getirisi taahhüdü içermez.
| Daire | Kat | Oda | Net m² | Balkon | Toplam | Fiyat | € / m² net | € / m² brüt | Kat planı |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ★ A1 | 1. kat | 2+1 | 48,30 | 24,7 m² | 73 m² | €325.000 | €6.729 | €4.452 |
Onaylı mimari kat planının tamamı. Solda Apartment 1 — 48,30 m² (bu daire), sağ üstte Apartment 2 — 59,10 m². Daireyi saran balkon, planın sağ ve alt cephesi boyunca taralı alan olarak görünür. Görsele tıklayarak büyütebilirsiniz.
Paleo Faliro, Atina'nın güney sahil şeridinde — Athens Riviera'nın merkeze en yakın halkasında — yer alan yerleşik bir konut semtidir. Turistik bir yeni gelişim bölgesi değil; Atinalıların oturduğu, altyapısı tamamlanmış bir mahalle dokusudur. Bu, kiralama tarafında sezon dışı boşluk riskini düşüren bir özelliktir.
Geliştiricinin sunumundaki mesafeler: Flisvos Marina 850 m · Flisvos Parkı 900 m · Averoff Zırhlısı Deniz Müzesi 1,3 km · Stavros Niarchos Kültür Merkezi 2,0 km · Pire Limanı 6,5 km · Akropolis 6,7 km · The Mall Athens 16 km.
Pratik okuma: marina ve sahil bandı yürüme mesafesinde, Atina merkezi ve Pire ise araçla kısa mesafede. Stavros Niarchos Kültür Merkezi'nin 2 km'de olması semtin kültürel çekim tarafını güçlendiriyor.
48,30 m², 2 yatak odalı ve mobilyalı bir daire; çift, küçük aile, uzaktan çalışan profesyonel veya kurumsal misafir kiracıya hitap eder. Mobilyalı teslim, uzun dönem kiralamada daireyi teslim gününden itibaren gelir üretebilir hale getirir.
Geliştirici sunumunda %4–5 kira getirisi ve %6–8 yıllık değer artışı öngörülmektedir. Bunlar geliştiricinin projeksiyonudur, taahhüt değildir ve Avla tarafından doğrulanmamıştır. Kendi hesabınızı yaparken bu rakamları veri değil, senaryo olarak kullanın.
Önemli kısıt: Golden Visa kapsamında alınan mülkte kısa dönem (günlük/haftalık) kiralama yasaktır. Dolayısıyla Riviera konumunun turistik kiralama primi bu senaryoda geçerli değildir; hesap uzun dönem kira üzerinden kurulmalıdır.
Projenin gücü konum ve teslim biçiminde: marina hattına 850 m, tam mobilyalı, 8 daireli küçük bir bina ve binanın en düşük fiyatlı dairesi. €6.729/m², Paleo Faliro'da yenilenmiş ve döşenmiş bir konut için makul bir bant içindedir.
Golden Visa tarafında geliştiricinin sunumu bu projeyi doğrudan "€250.000 eşiğine uygun" diye anlatıyor. Biz bunu aynen tekrarlamıyoruz. Doğru çerçeve şudur: Attika'nın tamamında standart eşik €800.000'dur. €250.000 istisnası yalnızca üç durumda geçerlidir — (a) ticari→konut kullanım değişikliği, (b) sanayi binası dönüşümü, (c) tescilli bina restorasyonu — ve her üçünde de dönüşümün başvurudan önce tamamlanmış olması şarttır.
Bu mülk (a) kategorisindedir; yani rota doğru görünüyor. Ancak teslim Ekim 2026 olduğu için dönüşüm bugün itibarıyla tamamlanmamıştır ve başvuru ancak tamamlanma sonrasında yapılabilir. Ayrıca eşik, belge zinciri görülmeden taahhüt edilmez: belediye kullanım değişikliği onayı · güncel kadastro kaydı · vergi dairesi konut kaydı · yapı ruhsatı · mühendis uygunluk sertifikası.
Golden Visa uygunluğu ve geçerli eşik, bu daire için bağımsız Yunan avukat incelemesiyle yazılı olarak teyit edilir. Bu cümleyi bir çekince olarak değil, çalışma biçimimiz olarak yazıyoruz — eşiği yanlış varsaymanın maliyeti, bir daireyi kaçırmanın maliyetinden büyüktür.
Bir not daha: geliştirici sunumunda Golden Visa'nın serbest dolaşım sağladığı ülke sayısı 26 olarak geçiyor. Doğrusu 29'dur. Küçük bir hata ama sunumdaki diğer rakamlara da aynı gözle bakmak gerektiğini gösteriyor.
Son olarak: GV kapsamındaki mülkte kısa dönem (günlük/haftalık) kiralama yasaktır, uzun dönem kiralama serbesttir. Getiri hesabınızı uzun dönem kira üzerinden kurun.
Bu daireyle ilgili tam dosyayı — kat planı, teslim şartnamesi, ödeme takvimi ve belge zincirinin güncel durumu — WhatsApp üzerinden talep edebilirsiniz. Yazın, elimizdeki tüm evrakı olduğu gibi paylaşalım; eksik olan kalemleri de eksik olarak işaretleyerek göndeririz.
Aşağıdaki koşullar, bu mülkte sizinle çalışma şeklimizi bağlayıcı biçimde tanımlar. Tamamı, sayfanın sonundaki Koşullarımız ve Çalışma Şeklimiz belgesinde yazılıdır ve PDF olarak indirilebilir.
Bu daireyi görmek istediğinizi bize bildirmeniz yeterli. Siz yola çıkmadan önce geliştiricilerden güncel müsaitlik ve fiyatın yazılı teyidini alır, ilgili daireler için Golden Visa eşiğine dair bağımsız hukuki incelemeyi başlatır ve gezi programınızı Atina’da tek bir gün üzerine kurgularız — takviminize uyan bir tarihte. Dilerseniz seçtiğiniz daireler üzerine kısa süreli opsiyon koyabiliriz.
1 · Tanıştırma kaydı. Hangi mülkün, kim tarafından tanıtıldığı yer gösterme formu ile kayıt altına alınır. Yer gösterme formumuz dijital ve fiziksel gösterimleri aynı şekilde kapsar — bir mülkü size görüntülü görüşmede sunmak ile yerinde göstermek aynı ağırlığı taşır.
2 · Yer gösterme. Dilerseniz mülkler görüntülü görüşmeyle gösterilir; ya da ziyaretiniz sırasında sizi havalimanından alır, kapsamlı iki günlük bir gezi programı hazırlar ve baştan sona size eşlik ederiz. Gezi öncesinde yer gösterme formunu imzalamanızı rica ederiz. Gezi ve bilgilendirme ücretsizdir.
3 · Hizmet bedeli. Golden Visa mülklerinin çoğunda müşterilerimizden hizmet bedeli almıyoruz; tek ricamız, tanıttığımız bir mülkün alımının firmamız üzerinden tamamlanmasıdır. Bazı mülklerde hizmet bedeli uygulanabilir; uygulandığı durumda %2 + KDV ile sınırlıdır.
4 · Rezervasyon. Dilerseniz tam hukuki inceleme (tapu geçmişi, ipotek/haciz, izinler) avukatlarımız tarafından yapılır; ön inceleme tamamlandığında rezervasyona geçilir. Rezervasyon tutarı genel olarak satış bedelinin %10’u ile sınırlıdır; mülkün bedeli peşin veya taksitle ödenebilir.
5 · Baştan sona yanınızdayız. Alımın kendisinden Golden Visa başvurusuna ve yenilemelerine kadar her adımda yanınızdayız.
| Ref | Proje | Semt | Tip | Alan | Fiyat | Hizmet bedeli |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A0173 | Faliro Marina Residences | Paleo Faliro · Athens Riviera | 2+1 · A1, 1. kat | 48,30 m² + 24,7 m² balkon | €325.000 | %0 |
Sözleşme Tarafı, yukarıda listelenen mülk(ler)in kendisine AVLA REAL ESTATE GAYRİMENKUL A.Ş. ("Acente") tarafından tanıtıldığını ve gösterildiğini, bu mülkleri başka hiçbir kaynaktan önceden bilmediğini teyit eder. Sözleşme Tarafı’nın, listelenen mülklerin maliki, geliştiricisi veya müteahhidi ile önceden tanışıklığı ya da ilişkisi, mülklerin kendisinin önceden bilindiği anlamına gelmez ve Acente’nin işbu Sözleşme’den doğan haklarını hiçbir şekilde etkilemez veya geçersiz kılmaz; belirleyici unsur, söz konusu mülklerin Acente tarafından tanıtılmış olmasıdır. (a) Hizmet bedeli: Sözleşme Tarafı, doğrudan veya dolaylı olarak ya da eşi, akrabası, yakın iş ortağı veya ilişkili herhangi bir gerçek ya da tüzel kişi aracılığıyla, listelenen mülklerden herhangi birini Acente’nin aracılığıyla satın alır veya kiralarsa, nihai işlem bedeli üzerinden hesaplanan ve "Hizmet bedeli" sütununda belirtilen bedeli Acente’ye öder; bu bedel, nihai satış veya kira sözleşmesinin imzalanmasıyla kendiliğinden muaccel olur ve ödenir. (b) Doğrudan Edinim Hâli: Sözleşme Tarafı veya yukarıda sayılan ilişkili kişilerden herhangi biri, listelenen mülklerden herhangi birini Acente’yi devreye sokmadan, malikle doğrudan sözleşme yaparak veya herhangi bir üçüncü kişi aracılığıyla edinir ya da kiralarsa, Acente’nin herhangi bir zararı ispat etmesine gerek olmaksızın, kararlaştırılmış götürü bedel olarak nihai işlem bedelinin yüzde beşi (%5) tutarında bir bedeli ve varsa KDV’sini Acente’ye öder. Fiyatta veya görüşmelerde sonradan meydana gelecek hiçbir değişiklik bu yükümlülükleri ortadan kaldırmaz veya azaltmaz. Taraflar, Acente’nin işbu Sözleşme kapsamındaki bedellerinin Birleşik Arap Emirlikleri veya Türkiye’den faturalandırılacağını ve buna bağlı olarak KDV’den istisna olduğunu kabul eder. Burada verilen kişisel veriler, yalnızca bu aracılık faaliyeti amacıyla ve (AB) 2016/679 sayılı Tüzük (GDPR) uyarınca işlenir. İşbu Sözleşme, Birleşik Arap Emirlikleri’nin yürürlükteki hukukuna tabidir; Sözleşme’den doğan her türlü uyuşmazlık, Küçük Talepler Mahkemesi (DIFC Courts Small Claims Tribunal) dahil olmak üzere, Dubai International Financial Centre (DIFC Courts), Dubai, Birleşik Arap Emirlikleri mahkemelerinin münhasır yargı yetkisine tabidir.